来源门户网站源码,多用户商城系统开发,好站站网站建设,做站群一个网站多少钱基本案例(案例来源于大律师教你怎样打官司)#xff1a;张某与某公司签订了房屋买卖合同。双方在合同中约定#xff1a;某公司将三居室一套售于张某#xff0c;价款30万元#xff0c;并约定该房屋于2018年2月1日前交付使用。此后#xff0c;张某先后向某公司支付购房款人民… 基本案例(案例来源于大律师教你怎样打官司)张某与某公司签订了房屋买卖合同。双方在合同中约定某公司将三居室一套售于张某价款30万元并约定该房屋于2018年2月1日前交付使用。此后张某先后向某公司支付购房款人民币20万元。至交房日某公司因故未能交付房屋。2018年3月初某公司通知张某办理房屋交接验收手续但张某未办理。此后张某诉至法院称该合同未按法律规定办理过户手续不具备法律效力请求人民法院判决解除双方的房屋买卖合同并主张某公司返还购房款人民币20万元并承担至还款发还之日的利息损失。诉讼中公司辩称该合同虽未办理过户手续但房屋过户手续只是房屋所有权转移的要件而非合同有效的要件该合同应为有效。某公司虽然存在迟延履行合同的情况但尚不构成根本违约双方应当继续履行合同。律师分析本案涉及到房产转让登记与房屋买卖合同成立、生效的关系。根据《民法典》第209条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外”。按照此法条作如下分析第一、房屋买卖合同的生效并当然导致物权的变动物权要变动应当进行登记未办理登记的只导致物权不发生变动的后果但不影响合同的效力。换句话说只有变更登记物权才会变动。“登记”这一行为导致了不动产物权的变动理论上称之为“物权行为”。第二、买卖合同是否生效应当依据合同成立的自身要件进行判断。买卖合同符合《民法典》第502条规定的生效要件的合同就生效。即“依法成立的合同自成立时生效………。”生效的要件包括1.合同主体要合法即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力2.行为人订立合同是意思表示真实3.合同内容不违反法律和社会公共利益。第三、自合同成立时生效未办理物权登记的不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第9条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的当事人办理登记手续不影响合同的效力合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此说明房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段一是签订有效的房屋买卖合同二是实施该合同。也就是说房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段产权变动登记问题存在于第二阶段因为登记是转移房屋产权的要件是实施合同内容、转移房屋所有权的方式。一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同(第一阶段)并履行了该合同一方支付了房价另一方交付了房屋房屋在法律上的交付体现为过户登记也就是办完了过户登记手续(第二阶段)。然而过户登记是合同有效的结果而不是合同是否有效的要件。因此房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效才能办理房屋产权过户登记房屋买卖合同无效合同不能履行就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前房屋产权过户登记在后房屋买卖合同的效力完全与是否登记无关。第四、合同的约定解除具有以下特点首先合同解除为一种法律行为。以解除权人的一方的意思表示而成立无需相对人承诺故为单独行为。其次解除为不要式行为解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。再次解除为处分行为。最后产生溯及以往的消灭合同的效力。合同如解除视为自始未成立。而在法定解除的情况下构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。根本违约表现为即使经过修改或补正也无法实现债权人利益的情况。只有违约结果严重到合同目的无法实现及债权人利益无法实现的情况下方认定为根本违约也就是说合同违约甚至后果较为严重但是可通过修补或改正而达到合同目的的亦不构成根本违约。鉴于以上四点张某不能以公司的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同原因系双方签订的合同合法有效。在公司具备交房条件通知张某验收时张某可以基于公司的迟延履行要求其承担违约责任。
